20/08/2015 - Cuando un gasto es ordinario y cuando extraordinario?

Ordinarias o comunes

Se denominan así los gastos habituales del edificio y porque son “comunes” a todo el consorcio:

1. sueldos del encargado, incluyendo las cargas sociales;

2. elementos y artículos de limpieza;

3. gastos de electricidad, agua y gas del edificio;

4. mantenimiento de ascensores y bomba de agua;

5. otros gastos como la vigilancia, cable, mantenimiento de pileta;

6. los habituales y periódicos;

7. los honorarios del administrador;

8. los salarios;

9. los pagos por leyes sociales correspondientes al personal del edificio;

10. los gastos de combustibles y electricidad;

11. el mantenimiento o “service” de ascensores y demás maquinarias;

12. los elementos de limpieza e iluminación;

13. la papelería y franqueo;

14. los gastos por reparaciones infaltables mensualmente en los edificios en tanto no se traten de reemplazo de materiales o elementos que integran el patrimonio del consorcio.

Gastos extraordinarios

Como su nombre lo indica representan erogaciones tendientes a innovar o valorizar el edificio común, ajustarlo a modificaciones legales, reposición de maquinaria o de elementos estructurales que se han transformado en antieconómicos u obsoletos.

Incluyen la pintura del inmueble o refacción interna o externa, total o parcial así como la reparación de grandes roturas que exceden los gastos habituales de mantenimiento. Su pago debe ser resuelto por asamblea de propietarios con la mayoría que exija en cada caso el reglamento de copropiedad del edificio.

También pueden existir gastos que no se liquidan todos los meses y pueden ser extraordinarios en algún momento, pero no son considerados extraordinarios puros como los precedentes, ejemplo un cambio de cañería de gas. No es obligación del administrador que los recaude de una manera diferenciada y se consideran comunes.

Tomando en cuenta las definiciones precedentes todo lo que sea gastos de mantenimiento son ordinarios, no correspondiendo que sean liquidados como extraordinarios.

La jurisprudencia así lo ha entendido:

“La expresión expensas comunes significa gastos de todos, es decir, gastos necesarios para el mantenimiento del edificio, arreglos, etc. Así como hay partes comunes, hay gastos comunes, entendida esta palabra como refiriéndose los consorcistas (Arts. 2 y 8 de la Ley 13.512). Ahora bien, las expensas extraordinarias son también expensas comunes (en el sentido de gastos todos), y se oponen a las expensas ordinarias. La sentencia apelada rechazó parcialmente la ejecución por asignar a comunes el significado de ordinarias. Pero ese no es el sentido de la ley. Un pasillo o un ascensor son partes comunes, y si hay que arreglarlos, habrá expensas comunes (de todos). Que esos sean ordinarios o permanentes sólo autoriza a decir que son extraordinaros pero no a negarles el carácter de expensas comunes, y denegar su ejecución”. Ley 13.512 Art. 2 ¦ Ley 13.512 Art. 8 “Consorcio de Copr. Edificio Barrio Bernal 274 Torre B1 c/ Estevez, Angela s/ Cobro ejecutivo” – CC0103 – LP 23 6050 RSD–283–00 S – 21–9–2000 Juez Roncoroni (SD) MAG. VOTANTES: Roncoroni–Vásquez – Citar: www.elDial.com – W135C8.

Habiendo establecido las diferencias , los contratos que efectúen los propietarios con terceros le son totalmente ajenos al consorcio la unidad es la que debe, es decir, que es indiferente quiénocupa la unidad, o qué dice el contrato sobre quién deba abonar las expensas

El administrador las pone al cobro y sea quien fuere debe abonar lo que se pone al cobro.

Es una cuestión del propietario con el locatario, de que forma han establecido las proporciones en que deba abonarse.