11/04/2016 - Unidades de Vivienda (UVIs)

Llega la "UVI" para créditos hipotecarios: cuánto será la cuota?


Es una herramienta que permite adquirir metros cuadrados, denominados en Unidades de Vivienda (UVIs), ajustables a diario en base a los costos del CER y con una tasa de interés que oscilará en torno al 5%. El valor de un UVI será de 14,053 pesos y habrá que tener mil para acceder a cada m2
Temas: inmuebles, hipotecarios, credito, costo, UVI

¿Cuál es la diferencia respecto de un crédito tradicional?.

Básicamente que este instrumento proyecta una tasa sobre el nivel esperado de inflación del orden de 5% anual, de modo tal que se aleja de los altos niveles que actualmente se manejan en el mercado.

- A diferencia de un préstamo bajo el tradicional sistema francés de cuotas fijas, en el sistema propuesto dichas cuotas son variables.

- Sin embargo, durante casi todo el plazo de pago, serán más bajas tanto nominalmente como en términos reales (las del francés, en términos reales, van bajando a medida que pasa el tiempo).

Al beneficio anterior (tasas más bajas) se le suma otro que tiene que ver con la cobertura que tendrán los particulares.

Concretamente, si la evolución de las UVI hace que la cuota se incremente por encima del 10% respecto de lo que habría ajustado según el Coeficiente de Evolución Salarial (CVS), entonces el banco tiene que darle al cliente la opción de prolongar el plazo.

En el arranque, los créditos se otorgarán a plazos de 15 o 20 años y a un interés real que se moverá entre el 4% y el 7%

- El valor inicial de una UVI al 31 de marzo de 2016 equivaldrá a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo.

- ¿Cómo se determinará? En base a cifras de edificación de inmuebles de diversos tipos en diferentes ciudades (Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral) ponderadas por población de cada lugar.

- En el arranque, el metro cuadrado testigo se ubica en $14.053

- De este modo,el valor inicial de la UVI será de precisamente de $14,053 (milésima parte)

- Este valor de UVI se actualizará diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor.

"El índice de precios al consumidor tiene una altísima correlación con el costo de construcción pero sufre menor volatilidad", apuntaron desde el BCRA.

"De este modo, 1000 UVIs alcanzarán aproximadamente para construir un metro cuadrado testigo en cualquier momento futuro", completaron desde la entidad.

El valor diario de la UVI se informará en la página web del Banco Central.

Beneficios para el ahorrista
Según el BCRA, los beneficios para los argentinos de este instrumento de ahorro serán varios

Uno de ellos es que brindará "una protección de la inflación, similar al ahorro ‘en ladrillos' pero que será accesible a todas las familias, independientemente de su poder adquisitivo".

La nueva modalidad consistirá en depósitos por plazos mínimos de 180 días. Podrá haber (depósitos) precancelables de plazos más largos, luego de haber transcurrido ese lapso.

Para el Banco Central, la habilitación del mercado de crédito en UVIs tiene el potencial de "multiplicar el acceso a los créditos hipotecarios, hoy reducidos a alrededor de una centésima del PIB".

"Al estar denominados en UVIs, la tasa de interés de estos créditos pasa a ser una tasa real, que el Central anticipa oscilará en torno al 5%", especificaron.

Y añadieron desde el BCRA: "Así, las cuotas de un crédito hipotecario bajo esta nueva modalidad son asimilables a un alquiler tradicional, el cual típicamente se ubica en aproximadamente un porcentaje fijo del valor de la propiedad y se va adecuando con el nivel de precios de la economía".

Para entender el cambio, se puede comparar cómo evolucionan las cuotas en pesos bajo esta nueva modalidad respecto a un préstamo estándar a tasa fija disponible en la actualidad en el mercado. En ambos casos, a 15 años de plazo.

Bajo la nueva modalidad, el capital residual se va actualizando con el nivel general de precios.

De esta manera, el pago mensual del crédito en pesos crece nominalmente a lo largo del tiempo, pero mantiene su valor real constante. Es decir, medido en UVIs.

"Una gran ventaja de esta modalidad es que hace posible cuotas sensiblemente más accesibles que las de un crédito tradicional, especialmente al principio", consignaron desde el BCRA.

En una primera etapa se han comprometido al lanzamiento de estos préstamos el Banco Ciudad, Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Río.

"El BCRA espera, y alienta, que todas las entidades se sumen a este tipo de préstamos".

Los bancos, en tanto, buscarán que los ahorristas que recurren tradicionalmente a los plazos fijos se vuelquen a depósitos que ajusten por UVI.

Esto es así porque -además de contribuir a financiar este nuevo mecanismo impulsado por el Gobierno- podrán obtener una tasa de interés real que los resguarde de la inflación.

Problemas de vivienda

En la actualidad, el 32% de los habitantes de la Ciudad de Buenos Aires debe alquilar vivienda.

Si se considera el total país, según el presidente del Frente Nacional de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, "unas cinco millones de personas hoy en día se ven obligadas a rentar un inmueble".

La mayor cantidad de personas que se volcó a alquilar un hogar es producto, entre otros factores, de las sucesivas devaluaciones que encarecieron las propiedades en moneda local.

"para un asalariado que gana un sueldo promedio, la compra de una vivienda resulta hoy más complicada que hace 14 años, es decir, antes de la crisis de la convertibilidad".

La cantidad de sueldos acumulados para su adquisición (parámetro que suele usarse como referencia) no ha parado de crecer.

A modo de ejemplo, en Palermo y en Recoleta rondan los 9 años, frente a los 4 (años) de 2001. Esta tónica se repite para los distintos barrios como Caballito, Almagro o Flores.