06/02/2017 - Alquileres: deducción de ganancias

Por ley 27.346, aprobada en diciembre, los inquilinos podrán deducir el alquiler de su vivienda en el caso de tributar impuesto a las ganancias. Que se debe tener en cuenta? Quien se beneficia y quien se perjudica? Como impactará la medida en el mercado?

A partir de la ley 27.346, que en diciembre pasado introdujo cambios a la imposición de ganancias, los alquileres podrán deducirse del pago de ese impuesto hasta un máximo de $ 51.967.

La deducción no podrá exceder ese tope anual, ni tampoco superar más del 40 % del monto locativo mensual hasta un máximo de $ 4.330,58.

En el hipotético caso que el pago del alquiler mensual fuera de 10.826,45 o más; se podrían deducir hasta los $ 4.330,58 de tope mensuales, sumando al año el máximo legal deducible de $ 51.967.

Sólo se podrá deducir del impuesto en concepto de alquileres el inmueble destinado a casa habitación del titular, siempre y cuando el contribuyente no resulte titular de ningún inmueble, cualquiera sea la proporción. Es decir que quien sea propietario de un lote o de una cochera, no podrá hacer efectiva la deducción, ni tampoco aquel que sea dueño aunque sea de un mínimo porcentaje de cualquier tipo de inmueble.

La Administración Federal de Ingresos Públicos, entidad autárquica en el ámbito del Ministerio de Hacienda y Finanzas Públicas, establecerá las condiciones bajo las cuales se hará efectivo el cómputo de esta deducción. Según recientes declaraciones de su titular, se deberá realizar un trámite on line a través del sistema de la AFIP Siradig, el cual podría estar disponible desde marzo, aunque el beneficio podrá hacerse retroactivo a enero de 2017. El contribuyente deberá subir al sistema el contrato de alquiler en PDF y luego mensualmente cargar los datos de la factura del alquiler: número, fecha, valor y cuit del emisor que deberá coincidir con el locador que figure en el contrato.

Ahora bien, sin duda para un inquilino que tributa ganancias y que reúne las condiciones para la deducción es una buena noticia, pero cabría preguntarse también:

¿Qué otras consecuencias puede traer aparejada esta medida en un ya complicado mercado de alquileres?

La oferta en el mercado de alquileres residenciales en la argentina se encuentra fuertemente atomizada. Los propietarios que vuelcan viviendas en alquiler al mercado son desde sociedades y empresas (los menos) hasta individuos de toda clase social incluso jubilados o pensionados. La realidad es que el más alto porcentaje de ellos no emite una factura formal por el importe locativo recibido.

La medida desde el punto de vista tributario es inobjetable, pero puede no pasar inadvertida en el mercado.

En principio aquel propietario que no se encuentre inscripto deberá hacerlo asumiendo su costo. En un principio, si trata de un contrato en curso, a costa de una menor rentabilidad y en el futuro a partir de un nuevo contrato transfiriendo ese costo al alquiler, aunque según sea el monto del alquiler pueda insumir sólo $ 68 mensuales como carga de monotributo para el propietario.

El traslado al valor locativo del costo tributario del propietario, podrá ser asumido igual convenientemente por el inquilino que pueda descontar alquileres de ganancias, pero no así por los inquilinos que no sufren descuentos por impuesto a la ganancias que deberán asumir el mayor precio con su salario.

La nueva normativa podría además generar que algunos propietarios estén más dispuestos a rentar su inmueble a potenciales inquilinos que “no necesiten” factura; hecho que generaría desigualdad de condiciones a la hora de la búsqueda del alquiler.

Si bien la medida es positiva para inquilinos que paguen ganancias, resulta llamativo que no se haya aplicado el mismo criterio para descontar intereses de créditos hipotecarios ya que los $ 20.000 anuales de intereses de préstamos hipotecarios que se pueden deducir no fueron actualizados, más aun en un contexto donde el gobierno estaría tratando de impulsar este tipo de créditos. El alquiler corre con ventaja con relación a la cuota de una hipoteca para el impuesto a las ganancias.

Por otra parte, la nueva deducción de ganancias, se suma a los cambios en la ley de alquileres que se encuentra en tratamiento en el poder legislativo y que afecta ciertos derechos de los propietarios sumando más incertidumbre a un mercado que ya opera con rentabilidades mínimas históricas del orden del 2,5 % neto, desalentando el ingreso de nuevos inversores al mercado.