22/02/2015 - Resolución General 2820 AFIP – REGIMEN DE INFORMACION DE ALQUILERES.

Todo el persona física o jurídica que alquile 1 ó más viviendas por un monto total de renta de 8.000 $, o supere las 30 hectáreas en el caso de campos, deberá empadronare en como tal, en un plazo máximo de 26 días corridos a partir de la firma del contrato de locación.

Cuales son las operaciones comprometidas en este régimen?

Los sujetos quedan obligados a solicitar su incorporación al Registro, en los casos en que realicen alguna de las operaciones que se detallan a continuación:

a) La intermediación en la locación y/o compraventa -arrendamiento o alquiler- de inmuebles, recibiendo una comisión, retribución u honorario.

b) La locación -arrendamiento o alquiler- de inmuebles -incluido leasing-, por cuenta propia o con la intervención de los sujetos que hagan las operaciones especificadas en el inciso a) precedente, así como los "subarriendos" y "sublocaciones", conforme a lo establecido en los artículos 1583 a 1603 del Código Civil, cuando:

- Las rentas brutas devengadas a favor de su propietario, subarrendador, sublocador, condominio por dichas operaciones en su totalidad, sumen un monto superior o igual $ 8.000.- por mes.
- Superficie igual o superior a 30 hectáreas, indistintamente del monto de rentas brutas que generen dichos contratos.

c) El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios, cuando se verifique alguna de las siguientes condiciones:

Más de 3 operaciones durante el año fiscal, o más de $ 300.000.-

d) La locación locales comerciales, "stands", góndolas, espacios publicitarios, cocheras, bauleras, localización de antenas de telefonía celular, etc., siempre que las rentas brutas sumen un monto igual o superior a $ 8.000.- mensuales.

e) La cesión de derechos reales y/o cesiones o contratos que impliquen derechos de uso a título oneroso sobre inmuebles urbanos (excepto hipoteca y anticresis), superiores a $ 8.000.-

f) La cesión de derechos reales y/o cesiones o contratos que impliquen derechos de uso a cualquier título, oneroso o gratuito, sobre inmuebles rurales, resulte igual o superior a treinta (30) hectáreas.

Asimismo, se encuentran alcanzados aquellos contratos nominados previstos en la Ley 13.246 y sus modificaciones -arrendamiento y aparcerías rurales- y cualquier otro de similares características, con independencia de la instrumentación, modalidad o denominación que se le otorgue.

No corresponderá solicitar la incorporación en el "Registro", en los casos en que las operaciones que se realicen estén comprendidas en el artículo 1 de la Ley 19.640, sus modificatorias y complementarias.

En las cesiones de nuda propiedad con reserva de usufructo de inmuebles, el sujeto que resulte cedente en dicho acto queda obligado a solicitar su incorporación al Registro.

Quienes están exceptuados de empadronare en el régimen de información?

  • Cuando el inmueble sea objeto de concesiones o derechos de eplotacion comercial o industrial.

  • Cuando se destine a la realización de Espectáculos, Eventos, conferencias, etc.

  • Tiempo compartido

Cualquier modificación que se efectúe en el contrato debe informarse en un plazo máximo del día 26 de producida la misma

Donde se realiza el tramite?

Hay que ingresar logueado a la página de la AFIP, con clave fiscal “REGISTRO DE OPERACIONES INOBILIARIAS” y “LOCACIONES Y/O CECIONES DE INMUEBLES”

Una vez inscripto en el regimen hay que informar incluso cuando no hay nada que informar (en caso que la propiedad no este alquilada con la opcion “SIN MOVIMIENTO”

 
PREGUNTAS FRECUENTES:

¿Quién debe cumplir con las disposiciones de la RG 2820/10 en el caso de un condominio que no se encuentra obligado a inscribirse ante la AFIP, por realizar una locación exenta en IVA?

Le corresponderá cumplir con las disposiciones de la RG 2820/10, a cada uno de los condóminos.

¿Quiénes se encuentran obligados a verificar la constancia de cumplimiento del régimen de información?

Los sujetos obligados a actuar como agentes de retención, conforme a lo dispuesto por la RG 830/00, sus modificatorias y complementarias, respecto de las operaciones comprendidas régimen de información, deberán verificar la autenticidad de la constancia de cumplimiento al mismo.

¿Cómo verifico la autenticidad de la constancia de cumplimiento del régimen de información?

La verificación se efectuará a través del servicio con clave fiscal Información de contrato de inmuebles, a cuyo efecto el sistema requerirá el ingreso de los siguientes datos: Código del contrato y la CUIT del locador, los cuales surgen de la constancia que el locador debe entregar.

¿Cómo determino la retención del Impuesto a las Ganancias?

A los fines de la determinación de la retención, corresponderá aplicar la mayor de las alícuotas que, según el tipo de operación de que se trate, se establecen en el Anexo VIII de la RG 830/00, sin considerar el monto no sujeto a retención, cuando se verifique alguno de los siguientes supuestos:

a) El locador, o en su caso cedente -siempre que la operación o el sujeto no se encuentren expresamente excluidos de la obligación-, no hiciera entrega de la constancia de cumplimiento.

b) Los datos de la constancia entregada por el locador o, en su caso, cedente, no coincidan con los obtenidos de la consulta.

¿Cómo debo proceder si el condominio no presentó la información?

Cuando, estando obligado a hacerlo, el condominio no cumpliere con la presentación de la información, cada uno de sus integrantes deberá suministrar la información individualmente, con prescindencia del monto de las rentas que corresponda a su participación

La cesión de la nuda propiedad con reserva de usufructo a título gratuito sobre un inmueble rural, ¿se encuentra alcanzado por la RG 2820/10? ¿Quién debe informar el contrato celebrado?

Al tratarse de un inmueble rural deberá verificarse si la superficie del mismo resulta mayor o igual a 30 hectáreas. De ser así, la cesión de la nuda propiedad resulta comprendida por el inc. f) del art. 2 de la RG 2820/10.

La cesión deberá ser informada por el cedente de la nuda propiedad, debiendo empadronarse en el Registro de Operaciones Inmobiliarias como "CEDENTE DE INMUEBLES RURALES".

A los efectos de la carga de datos en la aplicación Web deberá considerarse que:

El titular del inmueble resulta el "CEDENTE".

El locatario o cesionario resulta el NUDO PROPIETARIO.

Tipo de contrato o cesión resulta "Cesión a Título Gratuito" debiendo consignarse "Sí" en el campo "Cesión de Nuda Propiedad con Reserva de Usufructo".

El plazo de finalización de esta cesión: deberá consignarse "31/12/2099".

En el caso de un sujeto empadronado en el Registro que obtiene alquileres que superan los $8000.- mensuales, ¿debe informar todas las locaciones, incluso aquellas que no superan los $8000.-, o únicamente aquellas que superan dicho importe?

El art. 7 de la RG 2820/10 establece quiénes son los sujetos obligados a empadronarse y remite al artículo 2 en el que se indican las operaciones alcanzadas por el régimen.

Con respecto a la suma de las operaciones que se menciona, la obligación de informar los contratos surge cuando la suma de las rentas percibidas supera los $ 8.000.-, y cuando se supera este límite tiene la obligación de informar todos los contratos, por haber superado en su conjunto el límite establecido.

Por ejemplo, si tiene dos contratos por $ 3000.- mensuales cada uno, es decir suma $ 6.000.- por mes, no tiene obligación de informar. Sin embargo, si luego firma un contrato más por $ 3000, con lo que pasará a percibir en conjunto $ 9000 mensuales, tiene la obligación de empadronarse y de informar los tres contratos.

Por último, el agente de retención en la medida que el contrato de locación sea por un monto inferior a $ 8000.- o tenga más de un contrato con el mismo locador pero en su conjunto la suma no alcance este límite, no tiene obligación de efectuar la verificación establecida en el art. 13 de laRG 2820/10; pero en el caso que el agente de retención tenga más de un contrato de locación con el mismo locador y la suma de los montos supere el límite se $ 8000.- mensuales tiene la obligación de verificar todos los contratos.

¿Cuáles son las sanciones en caso de incumplimiento del régimen?

El incumplimiento de las obligaciones establecidas en este régimen dará lugar a la aplicación de las sanciones previstas en Ley 11.683, texto ordenado en 1998 y sus modificaciones.

¿Cuál es la vigencia del régimen?

La entrada en vigencia del régimen es desde el 01/08/2010, inclusive; con las siguientes salvedades:

a) Las obligaciones establecidas en el Título I, se considerarán cumplidas con el Empadronamiento que los sujetos hubieran efectuado de acuerdo con lo dispuesto por la RG2168/06, respecto de las operaciones económicas comprendidas en el mismo, correspondiendo en su caso, cumplir con las que alcancen a otras operaciones que realice el mencionado sujeto.

b) El empadronamiento de los sujetos que, a la fecha de publicación de la presente en el Boletín Oficial, reúnan las condiciones establecidas en los incisos b), c), d), e) y f) del art. 2 -siempre que por dichas operaciones no se hubiesen encontrado obligados por la RG 2168/06-, se considerará cumplido en término hasta el 31/08/2010.

c) Las disposiciones establecidas en el Título II de la presente entrarán en vigencia conforme al siguiente cronograma:

1. Operaciones comprendidas en los inc. b) y f) del Art. 2 y en los contratos aludidos en el segundo párrafo de dicho artículo, siempre que involucren bienes inmuebles rurales: 1 de junio de 2011, inclusive.

2. Operaciones comprendidas en los incisos b), d), e) y f) del Artículo 2° y en los contratos aludidos en el segundo párrafo de dicho artículo, no comprendidos en el punto anterior: 1° de enero de 2015, inclusive.

d) La presentación de la información dispuesta en el Título II, respecto de los contratos y/o cesión celebrados con anterioridad a las fechas indicadas en el inc. c) del presente artículo, y siempre que se encuentren vigentes a dichas fechas, se considerará cumplida en término en tanto la misma se efectúe conforme a los siguientes plazos:

1. Operaciones comprendidas en los inc. b) y f) del Art. 2 y en los contratos aludidos en el segundo párrafo de dicho artículo, cuando involucren bienes inmuebles rurales: hasta el día 31 de julio de 2011, inclusive.

2. Operaciones comprendidas en los inc. b), d), e) y f) del Art. 2° y en los contratos aludidos en el segundo párrafo de dicho artículo, no comprendidos en el punto anterior: hasta el día 28 de febrero de 2015, inclusive.

e) La obligación de empadronarse por parte de los sujetos alcanzados por las disposiciones de la presente, por reunir las condiciones establecidas en los inc. b), c), d), e), f) o segundo párrafo del art. 2, se considerará cumplida en término siempre que la misma se efectúe hasta el día 31 de julio de 2011, inclusive.

¿Corresponde aplicar la retención que establece el art. 14 de la RG 2820/10 cuando el locador o arrendador sea monotributista?

Si el locador o arrendador es monotributista no corresponde que se efectúe retención.

¿Cómo debe proceder un locatario que no está obligado a consultar la constancia de empadronamiento, por ser el importe de su contrato menor a $8000.-, siendo que sumados los alquileres del locador con otros locatarios superan este importe?

En este caso no resulta aplicable el procedimiento previsto por los arts. 13 y 14 de la RG 2820/10. Es decir, el locatario, sólo debe verificar la constancia y aplicar la retención de quedar encuadrado dentro del régimen el contrato o los contratos que él suscribe.

Una persona física se encuentra alcanzada por las operaciones detalladas en el artículo 2 de la RG 2820/10, pero no le correspondía por la RG 2168/06, ¿hasta cuándo tiene plazo para empadronarse?

Podrá empadronarse hasta el 31/08/2010 siempre que, al 5 de mayo de 2010, cumpla con las condiciones establecidas por el art. 2 inc. b), c), d) e) y f) y siempre que no se hubiese encontrado obligado por las disposiciones de la RG 2168/06.

Un contribuyente posee dos inmuebles, uno rural (mayor a 30 hectáreas) y el otro urbano (renta menor a $ 8000.-). ¿Debe empadronarse? ¿Sólo informa por el inmueble rural, o debe informar por los dos contratos?

Una vez que el sujeto queda obligado a empadronarse, debe informar todas las operaciones vinculadas con bienes inmuebles alcanzadas por el régimen informativo del Registro de Operaciones Inmobiliarias, sin importar por cuáles operaciones resultó alcanzado a empadronarse.

¿Los contratos de comodato se encuentran alcanzados por la RG 2820?

La cesión de derechos reales y/o cesiones o contratos que impliquen derechos de uso a cualquier título, oneroso o gratuito, sobre inmuebles se encuentran comprendidos en los incisos e) y f) del Art. 2° de la RG 2820/10.

En aquellos casos en que el contrato de alquiler del inmueble es celebrado por una inmobiliaria que actúa en nombre y representación del titular -por mandato, representación o similar-, ¿sobre quién recae la obligación de empadronarse e informar en el Registro de Operaciones Inmobiliarias?

El régimen informativo designa como agentes de información solamente a los sujetos enumerados en el art. 7 de la RG 2820/10, es decir a aquellos que asuman el carácter de locador, arrendador, cedente o similar en las operaciones enumeradas en los inc. b), d), e) y f) del art. 2.

En cuanto a la obligación de empadronarse, ésta recae en todos los casos para el sujeto que actúa como "inmobiliaria" y sólo para el titular cuando alcance los parámetros de "renta" o "superficie" establecidos en el inc. b) del art. 2 de la RG 2820/10.

La obligación de informar el contrato recae en primer lugar sobre el titular del inmueble. Para el caso planteado siempre el agente de información resultará el titular del inmueble, propietario o quien disponga el derecho de uso del mismo (por ejemplo, cedente, usufructuario cedente, sublocador, etc.). A pesar de ello, la inmobiliaria interviniente puede informar estas operaciones utilizando la opción "Locación y/o cesiones de inmuebles" disponible para este rol en el Registro de Operaciones Inmobiliarias.

Un inmueble rural que supera las 30 hectáreas, con una única partida catastral, es subdividido en sublotes para arrendarlos a diferentes locatarios por un importe mensual de $ 5.000.- por cada sublote. ¿Deben informarse estos contratos?

Deberá informarse cada uno de los contratos de manera individual. En la aplicación Web está previsto que se pueda discriminar la superficie total del inmueble y superficie arrendada o afectada a cesión.

En el caso que el locador no entregue la constancia de cumplimiento del registro, antes del primer pago por parte del locatario, pero se halle dentro los plazos establecidos por la norma. ¿Cuál es la alícuota que debe aplicar el agente de retención?

En aquellos casos en los cuales el locador no entregue el certificado al momento de la retención porque, tal como lo estipula la norma, tiene un plazo mayor para la presentación, el agente de retención deberá aplicar la mayor de las alícuotas establecidas sin considerar el monto no sujeto a retención.

Dentro de las operaciones a informar, ¿se encuentran obligadas las playas de estacionamiento?

Los servicios prestados por garaje y playas de estacionamiento no se encuentran alcanzados por las disposiciones de la RG 2820/10.

Sí se encuentran alcanzadas aquellas prestaciones que se limitan a otorgar la tenencia o utilización de la cochera al locatario, sin que el locador asuma responsabilidades por el vehículo ni realice prestación adicional alguna conforma al inc. d) del Art. 2 de la RG 2820/10. Por ejemplo, el alquiler mensual de una cochera en un edificio de propiedad horizontal.

En caso de que en un contrato se establezca que el importe de la contraprestación a abonar se incremente en forma escalonada, comenzando el primer año por $7000.-, el segundo por $8000.- y finalmente el tercero por $9000.-. ¿A partir de qué año queda alcanzado?

Queda alcanzado por el parámetro Renta a partir del segundo año.

Un sujeto residente en el país posee el 20% de la propiedad de un inmueble rural (superficie mayor a 30 hectáreas) arrendado a una SRL. El 80% restante es propiedad, en condominio, de 4 personas físicas no residentes en el país. A su vez, el sujeto residente es representante de los condóminos del exterior. ¿Quiénes y cómo deben informar el contrato?

El Art. 15 de la RG 2820/10 establece: "Cuando el condominio, estando obligado a hacerlo, no cumpliere con la presentación de la información, cada uno de sus integrantes deberá suministrar la información individualmente, con prescindencia del monto de las rentas que corresponda a su participación".

Asimismo, el Art. 1 dice: "Cuando el o los inmuebles pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación señalada estará a cargo de sus representantes en el país".

En consecuencia, el sujeto representante debe informar el contrato de cada uno de sus representados y el propio, a menos que el condominio se encuentre inscripto ante la AFIP y sea éste quien informe la operación.

Una persona física tiene alquileres por $ 4500.- y a su vez forma parte de un condominio de dos personas físicas (50% cada una) cuyos ingresos por alquileres ascienden a $ 7000.-. ¿Debe empadronarse e informar?

La persona física debe informar todos los contratos por los que se encuentra alcanzado (con excepción de aquellos que hayan sido informados por el condominio).

En este caso, el contribuyente debe informar los dos contratos, dado que las rentas brutas que percibe por ellos son iguales o superiores $ 8000.- ($ 4500.- del contrato individual más $ 3500.- correspondientes a su participación en el condominio).

El condominio no debe informar ya que por dicha operación no se encuentra alcanzado