16/03/2010 - Sube y baja del valor de los alquileres.

El mercado de alquileres en la ciudad de Buenos Aires sufrió en el último año un marcado proceso de "achatamiento" de la escala de precios que históricamente ha diferenciado a los distintos barrios.

Así, mientras algunas de las zonas más económicas para alquilar -como Nueva Pompeya, Constitución, La Boca, Barracas- sufrieron considerables aumentos, que en algunos casos llegan a casi el 25% respecto de marzo de 2009, los barrios más cotizados -como Recoleta, Barrio Norte, Puerto Madero o San Telmo- registraron, en promedio, aumentos mínimos o incluso algunas bajas.

Un ejemplo que ilustra la tendencia es que el alquiler mensual de un departamento usado en buen estado de dos ambientes en Recoleta, costaba en promedio $ 1750 hace un año; hoy ronda los $ 1630 (una baja 6,9%). En el mismo lapso, alquilar una propiedad similar en Nueva Pompeya pasó de $ 825 a $ 1030 (24,9% de incremento).

Según especialistas y operadores del mercado inmobiliario, entre las causas de este fenómeno se encuentra la gran cantidad de oferta de nuevas construcciones que se incorporó en los barrios más caros, el ajuste que debieron hacer muchos inquilinos de clase media que abandonaron los edificios en esas zonas y la elevación del piso requerido para rentar una unidad medianamente habitable.

"Los barrios más consolidados, que ya son densos y con buena infraestructura, son los lugares donde más se construyó. Entonces, la oferta de alquileres creció mucho más que en los barrios más relegados, donde no se construyó tanto", explicó José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario. A mayor oferta, menor precio (o al menos, menor suba de precios).
Menos diferencias

Un relevamiento de precios de alquileres realizado por esa consultora determinó que los alquileres promedio para un departamento de dos ambientes pueden variar entre 960 y 1630 pesos (70% de diferencia), según el barrio. En el caso de un tres ambientes, el rango oscila entre 1260 y 2550 pesos (102% de diferencia). La comparación con las brechas que existían en el relevamiento de hace un año muestra el avance del achatamiento: las diferencias entre el más caro y el más barato eran en 2009 de 112 y 123%, respectivamente.

"La configuración de la Capital tiende a unificar cada vez más los precios", dijo Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria. Indicó, además, que -de acuerdo con los valores que maneja su agencia- los cinco barrios top (Barrio Norte, Recoleta, Belgrano, Botánico y Palermo) subieron en el último año algunos puntos porcentuales menos que otros barrios, como Agronomía, Versailles, Villa del Parque y Núñez. Toselli señaló que "mucha gente en esas cinco zonas top no llega a poder pagar el alquiler con lo que gana de sueldo, y entonces se muda a una zona más barata". En paralelo, describió una "revalorización" de otros barrios, como Almagro (por la buena conexión con medios de transporte), Villa Urquiza (que fue donde más se construyó el año pasado) y Parque Patricios (a partir del distrito tecnológico).

Otro de los factores que influyeron para incrementar la oferta de propiedades destinadas al alquiler en las zonas mejor cotizadas fue que muchos propietarios decidieron retirar sus unidades de la venta por temor a una caída de los precios. "En 2009 disminuyó la oferta de inmuebles en venta, y eso se trasladó a la oferta locativa, especialmente en esos barrios", explicó Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). El empresario estimó que, en el último año, la oferta de alquileres creció un 45%, aunque este fenómeno no alcanzó a las zonas menos tradicionales para alquilar, lo que explica que los precios en esos barrios siguieran subiendo.

Si se comparan los valores publicados en el suplemento Propiedades de La Nacion, se observa que el barrio más caro de la ciudad, Puerto Madero, es el que registró también los mayores descensos en los precios promedio de los alquileres. Un dos ambientes, por el que hace un año se pagaba entre 3500 y 4000 pesos, hoy oscila en el rango de los 2500 y 3800 pesos, una baja promedio del 16 por ciento. En el caso de los departamentos de tres ambientes, la caída superó el 12% y, para los monoambientes, el precio se ubicó en casi el 8% menos que en marzo de 2009.

Según Rozados, el corrimiento de muchos inquilinos hacia barrios no tan caros estuvo influido no sólo por el precio de los alquileres, sino también porque las expensas y los servicios en los edificios de esas zonas también son más onerosos. A eso se sumó que se terminaron muchos edificios que se habían comenzado a construir en mejores épocas y el hecho de que Buenos Aires recibió menos extranjeros que alimentaban el mercado de alquileres temporarios.

Nota muy interesante del diario La Nacion del día 15-03-2010