17/04/2012 - Los valores de los alquileres se inflacionan

Los principales factores que empujan hoy los valores de los alquileres son la falta de hipotecarios y la inflación es por esto que en los últimos 4 años los valores casi se han duplicado.
Teniendo en cuenta la disparidad enorme que existe entre la relación de los sueldos promedio y los valores del m2, lograr la compra de la primera vivienda se esta haciendo un meta difícil de alcanzar para la mayoría de Argentinos, estos pasan a ser una fuerte masa de presión en el segmento de la oferta de alquileres, que se encuentra bien abastecida por inversores que ante la falta de opciones de inversión, vuelcan gran parte de sus activos a propiedades para renta, este es el principal motivo que retiene los valores para que no suban al nivel de la inflación y se encuentren un poco por debajo.
Independientemente de los 2 factores que generan esta suba de precios, hay un tercero que es la capacidad de pago de los inquilinos, teniendo en cuenta una suba del valor de los alquileres de un 89% en los últimos 4 años en valores promedio, según datos entregados por la consultora Reporte Inmobiliario, los ingresos del sector privado subieron un 150% aproximadamente, según datos entregados por SEL consultores. El tema de la financiación de las propiedades con créditos hipotecarios sigue complicado, el único banco que actualmente ofrece prestamos en pesos a tasa fija es el Ciudad, al que sumando los gastos supera el 22% de tasa, y exige que la cuota no supere el 40% de los ingresos, esta relación genera una baja aceptación del préstamo dado que los tomadores no pueden alcanzar el nivel necesario de ingresos para financiar un préstamo de bajo monto en relación al valor de las propiedades, en los últimos meses se decía que algunos bancos privados podrían relanzar los prestamos hipotecarios con la ayuda de un subsidio para bajar un poco la tasa solo para construcción. Es por esto que para alcanzar el mismo valor en la cuota de un préstamo por la misma propiedad seria aproximadamente el doble del valor del alquiler que se paga de alquiler.
No obstante los valores fueron contenidos por la crisis de 2009, que produjo que ante la falta de operaciones de venta, muchos de esos departamentos fueran volcados al alquiler, en ese momento la cantidad de oferta de inmuebles en alquiler se incremento en un 45%. Para tener un panorama más amplio el promedio de precios de febrero, en un departamento de 3 ambientes en recoleta fue de 3050 $, un dos ambientes en Palermo 2350 $, y Las Cañitas 2390 $, lejos de los 1865$ promedio que puede tener un 3 ambientes en Liniers $. Aunque estos valores pueden parecer altos estan lejos de la renta que históricamente generaba la propiedad. Hace una década aproximadamente la renta en propiedades pequeñas estaba en el rango del 10/12 % anual, hoy esta renta se ha reducido a la mitad.