31/08/2012 - Pesificación del mercado inmobiliario.

En los últimos días hemos visto instalado en varios medios informativos la tendencia a la pesificación de las propiedades, que actualmente viene pegando muy fuertemente en el mercado de los departamentos nuevos, con ofertas en muchos casos 100% pesifiados a valor oficial, reflejando valores de publicación en dolares que frente a una propuesta concreta es pesificado en algunos casos en su totalidad y en otros pidiendo un boleto de entre un 30 y un 50% en dolares billete y las cuotas restantes pesificadas a valor oficial/intermedio y en unos pocos casos paralelo. Este caso se da cuando quedan cuotas en algún emprendimiento de pozo o cuando ya empezó pero faltan unos cuantos meses para el fin de obra. Casi sin excepción las cuotas pesificadas quedan ajustables por CAC (Cámara Argentina de Construcción). Cuando hablamos de un fideicomiso al costo es a valor oficial casi sin exepción, en los casos de fideicomiso a precio cerrado, el cambio que se establece habitualmente es un intermedio, igual que en el caso de un venta directa de una constructora. De todas formas esto esta absolutamente relacionado al valor final que va a tener la sumatoria de estos valores en su cambio a dolares billete, salvo el caso del fideicomiso al costo donde no tiene importancia el valor del m2, sino el costo de la mismo (es decir, no hay una desarrolladora intentando mejorar el rendimiento de un inversor inicial). Es decir una propiedad a estrenar en la que piden 1450 uss el m2 a 6,35$ por dolar, no difiere mucho de una en la que piden 1900 uss el m2 a valor oficial. Hasta aquí el mercado de las propiedades nuevas. En el caso de los usados, con propietarios hasta ahora absolutamente negados a recibir pesos por sus ladrillos, hoy empiezan a mirar con otros ojos la posibilidad de recibir nuestros menospreciados pesos. Con ofertas en uss de entre 10 y 20% sobre el valor de publicación cuando están los billetes verdes sobre la mesa, en muchos casos están empezando a escuchar y en otros a ofrecer propuestas en pesos. En casi todos los casos el fin de la cuenta termina siendo cuantos dolares le quedan en la mesa, pero al menos la negativa inicial a mencionar la palabra pesos, empieza a perder fuerza ganando territorio las publicaciones pesifiadas. Los compradores con una parte financiada por bancos se ven tentados por estas ofertas dado que resuelve muchísimo el temor a asumir compromisos sobre una moneda que no tienen. Esta tendencia solo sera sostenible en un contexto de estabilidad en el mercado cambiario. Cualquier diferencia mínima en el transcurso del tiempo entre una reserva y la escritura definitiva, puede ser absorbida con un acuerdo entre las partes, pero en caso de movimientos bruscos, probablemente la incertidumbre que habitualmente se genera aleje a las partes de su acuerdo previo cancelando la operación. En la ultima semana de octubre hemos realizado una muestra sobre todas las propiedades del tipo departamentos, en las zonas de Barrio Norte, Palermo, Belgrano y Nuñez de un listado tomado de un sistema de interconexión inmobiliaria que arrojo un total de 3356 departamentos en venta.

Departamentos en pesos: 396 (11,8%)
De los 396, 79,5% son departamentos a estrenar
el valor promedio de los 396 dptos a 6,4 $ x dolar es de 2539 uss x m2

departamentos en uss: 2960 (88,2%)
De los 2960, el 37,97% son a estrenar
el valor promedio de los 2960 dptos es de 2688 uss x m2