29/04/2014 - Se mantiene activo el mercado?

Frente al veranito de estabilidad cambiaria de los últimos meses, restando atracción al billete verde, gana terreno nuevamente el ladrillo.
Consecuentemente este contexto se ve reflejado en las estadísticas de escrituras del mes de febrero quebrando la tendencia a la baja después de 26 meses consecutivos de caída a partir de la instalación del cepo cambiario en noviembre de 2011.
Se puede observar en el gráfico a continuación el quiebre de tendencia del primer bimestre de este año respecto a los anteriores.

Si bien es difícil afirmar un cambio de tendencia a largo plazo, en el rubro esperamos que esta mayor respuesta de los compradores de propiedades se mantenga. Esperamos dejar atrás el piso de 2013, difícilmente superable en la punta de minima. Hasta hace pocos meses atrás no había valor para la cotización del dolar. Hoy esta un poco mas claro, con margenes mas chicos entre las puntas y menos variedad de cotizaciones (blue, inmobiliario, celeste, oficial, etc).

Empiezan a bajar los precios:
Con oscilaciones de entre 10/15% en dolares para los valores de propiedades, la baja del volumen de operaciones del año pasado empieza a vencer la pulseada de demanda vs precios. En la mayoria de los casos esto varía mucho según las características especificas de cada propiedad, dado que determinado segmento de propiedades, siempre tiene la demanda necesaria para sostener los precios salvo un quiebre como el de 2002, que incluso en dicha oportunidad fue por un tiempo muy escaso.
Los Valores de los departamentos nuevos según el informe se ven reflejados en el siguiente grafico:

En el caso de los usados, después de 10 años de alzas sostenidas en determinados barrios comienza verse un quiebre depreciando su valor en U$S.
Este año se empieza a notar con mas fuerza, dado que los proyectos dilatados esperando épocas mejores empiezan a apremiar las decisiones, y como todo mercado libre, frente a menor demanda la única herramienta de seducción suele ser el precio. Solo 3 zonas de la Capital no se vieron afectadas por la baja de precios (Deboto, Liniers y Pompeya), El resto de los 28 barrios analizados cayeron en promedio un 10%.
En el siguiente cuadro se ven los valores de m2 en dptos de 2 y 3 ambientes.

Los departamentos en venta de pozo suelen ser más económicos que muchos usados.
Usados, más caros que boca de pozo

Los fideicomisos al costo en muchos casos han quedado por debajo del usado, beneficiados con la devaluación, los valores en uss no alcanzan al valor de un dpto usado en la misma zona. Si bien probablemente en ese calculo hay que sumar la inflación el hecho de que en la salida este por debajo (contemplando un rendimiento de un 10 anual aprox) resulta llamativo. Mas aun teniendo en cuenta que en el caso del usado hay que poner los uss en un solo desembolso y el fideicomiso permite pagarlo en moneda local y en el transcurso de la duración de la obra. (en la mayoría de los casos requiere un desembolso del 40% en el momento del cierre de la operación)


Mantenemos la mayor expectativa a estos cambios, esperando que decisiones acertadas desde lo cambiario permita mantener la tendencia. Pero si no se involucra en este escenario al credito hipotecario, el acceso a la propiedad y la venta masiva se va a seguir viendo restringida. Si tenemos en cuenta que en el pico de 2008 los actos notariales que incluían hipotecas eran el 20% de las escrituras realizadas, y en el piso de 2013 este porcentaje se redujo al 8%.